Maklervertrag kündigen: Erfahren Sie, wie Sie den Makler wechseln

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

09. April 2018 ·  5 Minuten Lesezeit

Die Vertragsart ist entscheidend

Ob und wie sich ein Maklervertrag kündigen lässt, hängt vor allem davon ab, ob er befristet oder unbefristet ist. Unbefristete Maklerverträge können von Immobilienverkäufern jederzeit und fristlos gekündigt werden. Eine Angabe von Gründen ist nicht nötig. Mit der Kündigung enden die Verkaufsbemühungen des Maklers unmittelbar. Ein befristeter Maklervertrag endet hingegen, wenn die darin vereinbarte Frist abgelaufen ist. Voraussetzung dabei ist, dass keine automatische Verlängerung des Vertrags nach Fristende vereinbart wurde.

Die Kündigung eines befristeten Maklervertrags ist nur möglich, wenn die ursprünglich vereinbarte Frist bereits abgelaufen ist beziehungsweise sich der Vertrag bereits in der Verlängerung befindet. Einzige Ausnahme: Es besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht. Um von diesem Recht Gebrauch zu machen und den Vertrag fristlos zu kündigen, müssen Eigentümer laut § 626 BGB einen „wichtigen Grund“ haben, der es unzumutbar macht, den Vertrag fortzusetzen. Dieser liegt beispielsweise vor, wenn ein Makler eine schwerwiegende Pflichtverletzung begeht. Der Eigentümer muss die Kündigung dafür innerhalb von zwei Wochen nach Feststellung dieser Pflichtverletzung kündigen. Auf Verlangen des Maklers ist der Eigentümer verpflichtet, den Kündigungsgrund umgehend mitzuteilen.

Diese Pflichtverletzungen kommen als Kündigungsgründe infrage:

  • Der Makler inseriert die Immobilie nicht wie vereinbart
  • Trotz vorhandener Interessenten arrangiert der Makler keine Besichtigungen
  • Der Makler senkt den Verkaufspreis ohne Absprache mit dem Eigentümer – zum Beispiel, um einen eigenen Vorteil (Folgeauftrag) daraus zu ziehen

Generell empfiehlt es sich, Maklerverträge schriftlich zu kündigen. Bei schriftlich geschlossenen Verträgen ist dies sogar zwingend notwendig.

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Kündigung wegen zu langer Vertragslaufzeit

Auch die Vertragslaufzeit selbst kann ein Grund dafür sein, einen Maklervertrag zu kündigen. Eine ungerechtfertigt lange Vertragslaufzeit kann dazu führen, dass ein Vertrag als sittenwidrig gilt. Nach §138 BGB wird der Vertrag damit nichtig.

In der Regel werden Vertragslaufzeiten zwischen sechs und acht Monaten als rechtmäßig eingestuft. Ist eine Immobilie schwer zu vermarkten, kommt auch eine längere Laufzeit infrage. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an.

Hinweis

Egal, ob ein rechtsgültiger Kündigungsgrund vorliegt, oder nicht: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Makler, wenn Sie die gemeinsame Zusammenarbeit beenden möchten. Da Sie als Verkäufer nicht verpflichtet sind, einen von ihm vorgeschlagenen Interessenten als Käufer zu akzeptieren, wird er an dem Auftrag nicht festhalten wollen.

Ersatzansprüche des Maklers

In der Regel erhält der Makler seinen Lohn in Form der Maklerprovision erst im Erfolgsfall, sprich: mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags. Eine Vertragskündigung seitens des Verkäufers kann dennoch Ersatzansprüche durch den Makler rechtfertigen.
Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Makler zum Zeitpunkt der Kündigung bereits begonnen hat, die Immobilie zu vermarkten. Laut §652 BGB können auf den Verkäufer Kosten zukommen, wenn bei Vertragsabschluss vereinbart wurde, dass der Makler auch unabhängig vom Erfolgsfall einen Lohn für seine Verkaufsbemühungen erhält.

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