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Maklervertrag: Es gibt verschiedene Möglichkeiten

Clarissa Freund

Immobilienredakteurin

09. April 2018 ·  9 Minuten Lesezeit

Ein Makler wird erst durch einen gültigen Vertrag tätig. Erfahren Sie hier, welche unterschiedlichen Vertragsarten es gibt und auf welche Inhalte es ankommt.

Worin unterscheiden sich die Vertragsarten?

Die verschiedenen Vertragsformen richten sich danach, wer die Immobilie vermarkten darf: Je nach Vertrag liegt dieses Recht allein bei einem Makler oder bei mehreren Maklern. Teilweise darf auch der Immobilienbesitzer nach einem Käufer suchen. Mit welchem Engagement ein Makler den Verkauf vorantreibt, kann von der Vertragsform beeinflusst werden. Denn von ihr hängt auch seine Aussicht auf eine Provisionszahlung ab.

Einfacher Maklervertrag

Ein einfacher Maklerauftrag darf mit mehreren Maklern geschlossen werden. Aus diesem Grund lehnen viele Makler diese Vertragsform ab. Denn vermittelt ein anderer die Immobilie, gehen die übrigen Makler trotz ihrer Bemühungen leer aus. Außerdem darf der Eigentümer auch selbst nach einem geeigneten Käufer suchen.
Trotzdem kann der “Einfache Maklervertrag” auch für den Immobilienbesitzer nachteilig sein: Denn der Makler erhält zwar die Erlaubnis, die Immobilie zu vermarkten. Er ist jedoch nicht dazu verpflichtet. Welchen Aufwand er betreibt, ist deshalb ihm überlassen. Zudem kann es auf Interessenten unseriös wirken, wenn mehrere Makler dieselbe Immobilie anbieten.

Gut zu wissen: Wer einen einfachen Maklerauftrag abgeschlossen hat und damit keinen Erfolg erzielt, kann ihn jederzeit kündigen. Deshalb ist es nicht notwendig, den Vertrag zu befristen.

Makleralleinauftrag

Bei Abschluss eines Alleinauftrags kümmert sich ein einziger Makler um den Verkauf der Immobilie. Weitere Makler zu beauftragen, ist nicht erlaubt. Aber auch hier darf der Eigentümer nach einem Käufer suchen. Findet er vor dem Makler einen Käufer, wird keine Maklerprovision fällig. Es empfiehlt sich, den Vertrag auf sechs Monate zu befristen, um den Verkauf zu beschleunigen. Denn der Makler erhält die Provision nur, wenn er bis Ende der Frist einen Käufer für die Immobilie findet. Dadurch wird er engagierter vorgehen und mehr Zeit investieren. Er riskiert hier nicht, wie beim einfachen Auftrag, dass ein Konkurrent die Immobilie verkauft und die Provision kassiert.

Qualifizierter Alleinauftrag

Im Unterschied zum Alleinauftrag darf der Besitzer der Immobilie diese beim qualifizierten Alleinauftrag nicht selbst verkaufen. Er muss Interessenten an den Makler verweisen. Andernfalls hat der Makler einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Vertrag beinhaltet deshalb alle wichtigen Vermarktungsmaßnahmen, die der Makler durchführen soll. Hält er sich jedoch nicht daran, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen.

Nur mit einem Alleinauftrag kann der Makler eine Immobilie für Kunden reservieren, da er exklusiv tätig ist.

Wer darf Käufer suchen? Reservierung für Interessenten möglich? Motivation des Maklers
Einfacher Maklervertrag Mehrere Makler und der Verkäufer Nein Gering
Makleralleinauftrag Ein Makler und der Verkäufer Nein Hoch
Qualifizierter Alleinauftrag Ein Makler Ja Hoch

Sie wollen eine Immobilie verkaufen, sind aber noch auf der Suche nach dem richtigen Makler? Der Maklerkompass von Homeday findet für sie Makler in der Region, die zu Ihnen und Ihrer Immobilie passen.

Was der Maklervertrag enthalten sollte

In den Vertrag werden folgende Angaben und Vereinbarungen aufgenommen:

  • Angaben zur Immobilie
  • Daten des Eigentümers
  • Daten des Maklers
  • Art und Aufwand der Vermarktung
  • Höhe der Provision
  • Laufzeit des Vertrages
  • Kündigungsfrist
  • Aufwandsentschädigung
  • Pflichten von Makler und Eigentümer
  • Bestandteile der Verträge

Provision

Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern wird innerhalb eines vorgegebenen Rahmens frei vereinbart und im Vertrag genau festgelegt. Im Maklervertrag wird außerdem geregelt, wer die Gebühr bezahlt: Eigentümer, Käufer oder beide je zur Hälfte.

Da die Provision regional unterschiedlich hoch ist, eignen sich die Angebote für Immobilien in der Umgebung als Recherchegrundlage, um einen angemessener Satz zu ermitteln. Einige Makler möchten auch entlohnt werden, wenn sie die Immobilie nicht verkaufen konnten. Eigentümer sollten darauf achten, dass eine entsprechende Vereinbarung nicht im Vertrag auftaucht.

Laufzeit des Vertrages

Bei einer festgelegten Vertragslaufzeit muss ein Makler die Immobilie innerhalb dieser Frist verkaufen, um seine Provision zu verdienen. Die Befristung eines Maklervertrages ist deshalb ein geeignetes Mittel, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Wichtig hierbei ist, dass keine Klausel des Vertrags zu einer automatischen Verlängerung der Laufzeit führen darf: Beginn und Ende der Laufzeit werden deshalb als eindeutige Daten festgelegt.

Bindung

Eine Bindung kann über die Vertragslaufzeit hinaus bestehen, etwa wenn der Makler einen ernsthaften Kaufinteressenten vermittelt, der Kaufvertrag zwischen Eigentümer und Käufer aber erst nach dem Auslaufen des Maklervertrags abgeschlossen wird. Üblich ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten nach Vertragsende. Findet der Verkauf innerhalb dieser Frist statt, müssten die Vertragspartner gegenüber dem Makler gegebenenfalls nachweisen, dass der Verkauf nicht durch dessen Tätigkeit zustande kam.

Maklervertrag kündigen

Verkäufer können einen Maklervertrag fristlos kündigen, wenn der Makler seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das gilt zum Beispiel, wenn er keine Besichtigungstermine wahrnimmt, obwohl Interessenten vorhanden sind, oder die Immobilie nicht wie vereinbart inseriert.

Je nach Vertragsart gelten unterschiedliche Bedingungen für die Kündigung:

  • Unbefristete Verträge können jederzeit gekündigt werden. Eine Angabe von Gründen ist nicht nötig.

  • Befristete Verträge können innerhalb der Befristung nur per außerordentlichem Kündigungsrecht gekündigt werden. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen, etwa eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers, durch die er die Interessen des Eigentümers erheblich beeinträchtigt (z.B. durch Untätigkeit).
    Diese Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem der Eigentümer von der Pflichtverletzung erfahren hatte, erfolgen.

  • Schriftlich abgeschlossene Maklerverträge müssen auch schriftlich gekündigt werden.

Reservierungsgebühr

Die Reservierung einer Immobilie für einen Kaufinteressenten ist nur möglich, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag vergeben wurde. Wenn der Makler die Immobilie für einen Interessenten reserviert, darf er sie für diesen Zeitraum niemand anderem anbieten. Dafür kann der Makler eine Reservierungsgebühr vom Interessenten verlangen, sofern der Verkäufer zustimmt. Sie liegt bei höchstens zehn Prozent der Maklerprovision. Die Gebühr soll davor schützen, dass ein Kunde nach langen Gesprächen und Prüfungen das Interesse verliert und dadurch innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags kein Kauf zustande kommt. Dadurch würde dem Makler trotz seiner Bemühungen die Provision entgehen. Bei einem Verkauf wird die Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet.

Aufwandsentschädigung

Einen nachgewiesenen Aufwand des Maklers, zum Beispiel Kosten für Inserate und für Porto, muss der Verkäufer erstatten, wenn eine entsprechende Klausel vereinbart wurde. Das gilt auch, wenn kein Verkauf zustande kommt. Die Höhe der Entschädigung darf nicht pauschal festgelegt werden.

Überpreisvereinbarung

Wenn der Makler für die Immobilie einen höheren Preis erzielt als den vereinbarten, geht laut dieser Vereinbarung die Differenz an ihn. Die Vereinbarung ist zum Nachteil des Besitzers, denn ein Makler könnte den Immobilienwert im Voraus zu niedrig bemessen, um eine hohe Nachfrage zu generieren und während des Verkaufsprozesses den Preis in die Höhe zu treiben. Als Verkäufer sollten Sie deswegen darauf achten, dass eine solche Vereinbarung nicht im Vertrag auftaucht. Sicherheit im Umgang mit dem Makler schafft eine umfassende Analyse des Immobilienwerts.

Auf einen Blick

Diese Fragen sollten Sie beim Maklervertrag beachten:

  • Um welche Vertragsform handelt es sich?
  • Ist eine Befristung im Vertrag enthalten?
  • Wurde die Höhe der Provision im Vertrag festgelegt?
  • Sind die eigenen Daten sowie die des Maklers im Vertrag vermerkt?
  • Hat sich der Makler im Vertrag zu konkreten und sinnvollen Maßnahmen verpflichtet?
  • Ist ggf. im Vertrag der Umgang mit Reservierungen und einer entsprechenden Gebühr vereinbart?
  • Haben Sie beachtet, dass keine Überpreisvereinbarung getroffen wurde?
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